Как в Алтайском крае работает закон о масштабных инвестиционных проектах при строительстве жилья, газете «Алтайская правда» рассказала заместитель председателя комитета АКЗС по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству, транспорту и связи Ксения Белоусова.

- Пожалуй, стоит начать с того, что такое масштабный инвестиционный проект…

- Сегодня законодательство напрямую не говорит, что такое «масштабный инвестиционный проект» (МИП), устанавливая определенные критерии на федеральном и региональном уровне для определения любого проекта в качестве МИПа.

По своей сути масштабный инвестиционный проект — это крупные капиталовложения в различные сферы экономики: промышленность, энергетику, транспорт, связь, сельское хозяйство и другие. Такие проекты обычно требуют значительных финансовых ресурсов и могут длиться несколько лет. При этом на их реализацию отсутствует чья-то монополия, они могут быть реализованы как частными компаниями, так и государственными структурами.

Для успешной реализации таких проектов необходимо учитывать ряд факторов, включая правительственную поддержку, наличие квалифицированных кадров, развитую инфраструктуру и стабильность законодательства. Эффективная реализация масштабных инвестиционных проектов может стать ключом к устойчивому развитию региона и повышению их конкурентоспособности на национальном и международном уровнях.

- Какие изменения в рамках МИПов были приняты в прошлом году?

- Инициатором внесения изменений в части использования механизма МИПов для жилой застройки выступила Общественная палата Алтайского края, которая на своей базе провела несколько рабочих совещаний для подготовки законопроекта.

Одним из преимуществ реализации МИПов, предусмотренных федеральным законодательством, является возможность предоставления земельных участков для их реализации без проведения торгов. При этом Земельный кодекс предоставляет регионам возможность самостоятельно устанавливать критерии для отнесения инвестиционных проектов к категории «масштабных».

Как раз в рамках 31-й сессии соответствующий закон Алтайского края был дополнен новым критерием, позволяющим отнести к МИПам строительство жилья.

Критериями МИПа в данном случае выступили:

- застраиваемая площадь земельного участка – не менее 200 гектаров для города Барнаула, 15 гектаров для иных городских округов, и 5 гектаров для муниципальных округов и районов;

- объем жилищного строительства – не менее 400 тысяч квадратных метров для города Барнаула, 5 тысяч квадратных метров в иных случаях;

- условие о передаче трех процентов общей площади от фактически построенных жилых помещений в государственный или муниципальный жилищный фонд.

- Можно ли сказать, что такой опыт определения критериев для МИПов является новым?

- И да, и нет. С одной стороны, например, в соседней Новосибирской области реализация МИПов для жилищной застройки проводится еще с 2015 года. С другой стороны - их опыт носит определенный целевой характер, поскольку передача жилья осуществляется специальным категориям граждан: пострадавшим от чрезвычайных ситуаций, обманутым дольщикам, для переселенцев из аварийных домов.

Поскольку изменения в закон Алтайского края предусматривают передачу жилых помещений в государственный или муниципальный жилищный фонд, это позволит в целом восполнить дефицит жилищных фондов в Алтайском крае, которым органы власти смогут распорядиться уже самостоятельно, исходя из собственных потребностей.

- Как вы считаете, почему возникла необходимость введения механизма МИПов для строительства жилья в нашем регионе?

- Во-первых, опыт соседних регионов однозначно указывает на жизнеспособность МИПов для жилищного строительства.

Во-вторых, МИПы для жилищного строительства открывают возможность использовать альтернативный способ застройки больших массивов земли в регионе помимо механизма комплексного развития территорий, который сегодня становится практически безальтернативным. При этом, учитывая возможности подзаконного регулирования на уровне правительства, МИПы позволят учесть больше региональных особенностей, чем комплексное развитие территорий.

В-третьих, предоставление земельного участка без проведения торгов в контексте масштаба застройки позволит существенно снизить затраты потенциального застройщика на реализацию такого проекта.

Но при этом не стоит забывать, что предоставление земельного участка для МИПа не является безвозмездным. Застройщику нужно будет передать в региональный или муниципальный жилищный фонд 3% от общей площади жилой застройки.

С учетом того, что цены на недвижимость сегодня продолжают расти, можно сказать, что и плата за земельный участок для реализации МИПа тоже будет индексироваться.

- Какие сложности в реализации новых МИПов вы видите?

- Мой опыт работы в строительстве подсказывает ряд вопросов, которые предстоит решить на стадии реализации такого проекта.

Ключевой вопрос – это поиск подходящего земельного массива для реализации проекта. Земельный вопрос для города Барнаула уже длительное время является острым, о чем постоянно говорят строители. Например, земли АО «ДОМ.РФ» в районе аэропорта составляют чуть более 400 гектаров. Но они уже разделены на участки размерами 40-65 гектаров. Поэтому, чтобы получить земельный участок в рамках процедуры реализации МИПа, придется рассматривать какие-то абсолютно новые территории в границах города.

Масштаб МИПа предполагает очень длительный период освоения, я думаю, порядка 15-20 лет при последовательном подходе. На таком периоде просчитать все риски проекта – крайне сложная, если в принципе возможная, задача. Следовательно, в процессе реализации МИПа, безусловно, возникнет необходимость пересматривать обязательства для застройщика и власти, что потребует определенной гибкости для всех участников.

В любом случае следует признать, что предлагаемый объем земельного банка для реализации МИПа выглядит большим, даже огромным. Но и сам механизм инвестиционных проектов именуется «масштабным». 200 гектаров застройки – это, несомненно, масштабно. Реализация одного-двух таких проектов, на мой взгляд, уже оправдает внедрение механизма МИПов для жилой застройки в нашем крае.